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- 發(fā)布日期：2022-09-08 16:34
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各市（區）人民政府，泰州醫藥高新區管委會(huì )，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《泰州市關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施方案》已經(jīng)市政府第6次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予印發(fā)，請認真組織實(shí)施。
泰州市人民政府辦公室
2022年8月3日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
泰州市關(guān)于完善建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施方案
為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《省政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號），進(jìn)一步健全和完善泰州市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置，提高節約集約用地水平，推動(dòng)全市經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展，結合本市實(shí)際，制定本方案。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì )精神，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，不斷完善交易規則、規范交易辦法、優(yōu)化交易流程、暢通交易信息、健全政府服務(wù)和監管體系，著(zhù)力構建產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場(chǎng)，努力形成一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展、資源利用集約高效的現代土地市場(chǎng)。促進(jìn)市場(chǎng)活力充分激發(fā)、土地要素流通順暢和資源配置效率有效提升，著(zhù)力推動(dòng)我市經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展。
（二）適用范圍。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的交易對象是國有建設用地使用權，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情況。建設用地使用權交易應當遵守《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》等法律法規規定，涉及到房地產(chǎn)交易的，同時(shí)應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規規定。已依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本方案執行。
（三）工作目標。全市建立產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場(chǎng)。各地結合實(shí)際完善政策措施，依靠線(xiàn)上線(xiàn)下統一的土地二級市場(chǎng)平臺，建立監測監管與調控體系，促進(jìn)土地一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展。
二、加大二級市場(chǎng)轉讓支持力度
（四）明確轉讓形式。各類(lèi)導致建設用地使用權轉移的行為均作為建設用地使用權轉讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式導致建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。
（五）明晰轉讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)杞?jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價(jià)款，保留劃撥方式，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓人依法依規補繳土地出讓價(jià)款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)诜戏煞ㄒ幰幎ê统鲎尯贤s定的前提下，充分保障交易自由，原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權再轉讓?zhuān)瑓⒄找猿鲎尫绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權轉讓有關(guān)規定，不再報原批準機關(guān)批準，但應辦理建設用地使用權變更登記；轉讓后，可保留作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。土地轉讓后，出讓合同載明的權利義務(wù)隨之轉移，受讓人應依法履約。
有下列情形之一的，不得轉讓?zhuān)?．權屬有爭議的；2．未取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)或無(wú)法提供其他權屬證明材料的；3．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權的；4．共有土地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權，未依法經(jīng)其他共有人同意的；5．未達到法定土地開(kāi)發(fā)要求的；6．法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。
（六）完善土地分割轉讓政策。建設用地使用權分割轉讓?xiě)弦巹潯⒊鲎尯贤s定或劃撥決定書(shū)規定，分割轉讓部分應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。擬分割宗地已預售或者存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害相關(guān)權利人合法權益。未完成開(kāi)發(fā)建設的，不改變原出讓合同約定或者劃撥決定書(shū)規定，且按照批準的規劃方案滿(mǎn)足獨立分宗條件的，可分割轉讓?zhuān)D讓時(shí)應明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規模等內容，作為建設用地規劃審批和規劃核實(shí)的依據。
（七）完善土地合并轉讓政策。宗地合并轉讓后，用途符合《劃撥用地目錄》的，可選擇保留劃撥方式。土地合并轉讓涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。多宗地合并轉讓時(shí)，涉及劃撥、出讓、作價(jià)出資或者入股等多種土地使用權類(lèi)型的，原則上統一辦理為出讓?zhuān)渲械膭潛芡恋匦璋赐恋厥袌?chǎng)價(jià)格補繳土地出讓價(jià)款。
（八）實(shí)施差別化稅收政策。各地要結合實(shí)際，進(jìn)一步完善促進(jìn)盤(pán)活存量建設用地的稅費制度，建立“以地控稅、以稅節地”長(cháng)效機制，引導土地使用權人提高土地利用效率和效益。依法落實(shí)減稅降費政策，降低交易成本，依據國家有關(guān)規定對我市增值稅小規模納稅人按照稅額的50%減征城鎮土地使用稅。
三、細化二級市場(chǎng)出租管理要求
（九）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定。國有建設用地使用權在租賃期內，因買(mǎi)賣(mài)、贈與或者繼承等原因發(fā)生土地使用權轉移的，原租賃合同對承租人和新土地使用權人繼續有效。以租賃方式取得的國有建設用地使用權轉租的，應征得原出租人同意。承租人未經(jīng)原出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。全部或者部分國有建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務(wù)仍由原建設用地使用權人承擔。涉及全部或者部分國有建設用地使用權出租的，相關(guān)公共配套設施建設和使用應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。
（十）規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關(guān)規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長(cháng)期出租，或者部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。要加快制定劃撥建設用地使用權出租收益金繳納管理辦法，規范申報繳納工作，維護土地所有權人權益，防止國有資產(chǎn)流失。
四、放寬二級市場(chǎng)抵押門(mén)類(lèi)限制
（十一）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或者入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。建設用地使用權分割抵押須按照批準的規劃方案進(jìn)行分割，分割抵押地塊應具備獨立分宗條件。出讓合同另有約定的從其約定。
（十二）放寬對抵押人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物在抵押物價(jià)值范圍內可以設定多個(gè)抵押權人，同時(shí)設定多個(gè)抵押權人時(shí)，應在抵押合同和不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明抵押權順位。
（十三）保障抵押權能。營(yíng)利性的養老、醫療、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)可將有償取得的建設用地使用權、設施抵押融資。各地要進(jìn)一步完善抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。建設用地使用權、建筑物和其他土地附著(zhù)物、正在建造的建筑物可以申請辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權登記。以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記。探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場(chǎng)風(fēng)險。
五、健全二級市場(chǎng)服務(wù)體系
（十四）建設二級市場(chǎng)交易平臺。各地應當按照交易、登記一體化建設原則，設立交易大廳，搭建建設用地二級市場(chǎng)交易平臺。該平臺對內設立交易備案管理系統，提供網(wǎng)上權屬信息比對、土地他項權利查詢(xún)、供求信息真偽甄別等內部審核服務(wù)功能；對外提供土地供求信息收集發(fā)布、網(wǎng)上公開(kāi)交易事項辦理、第三方交易資金監管、成交結果信息公示等服務(wù)，實(shí)現在線(xiàn)看地、在線(xiàn)報備、在線(xiàn)支付等土地交易基本功能。同時(shí)，設置交易、登記服務(wù)窗口，提供交易場(chǎng)所辦理交易事務(wù)。
（十五）規范交易行為。各地應當按照土地使用權“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價(jià)款和稅費繳納、登簿、歸檔等程序。交易雙方可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易。市自然資源規劃局負責制定建設用地使用權轉讓、出租、抵押合同示范文本。交易雙方達成一致后簽訂統一制式的土地使用權交易合同。
（十六）強化市場(chǎng)監測監管。各地應當及時(shí)梳理匯總本區域土地市場(chǎng)交易數據信息，分析土地交易規模、結構、時(shí)序、節奏等規律，定期形成市場(chǎng)監測分析報告，為交易主體提供市場(chǎng)形勢分析服務(wù)。應當及時(shí)公布基準地價(jià)、標定地價(jià)、已成交宗地價(jià)格，為交易雙方合理確定交易價(jià)格提供參考。健全完善土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，加快土地市場(chǎng)誠信體系建設，強化土地市場(chǎng)信用監管。應當通過(guò)網(wǎng)上交易系統，將交易合同信息與土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管系統供地合同信息關(guān)聯(lián)，實(shí)現宗地一級市場(chǎng)供應、二級市場(chǎng)交易數據信息的雙向互查、可追溯，促進(jìn)土地一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)融合。
（十七）完善資源配置方式。以產(chǎn)業(yè)政策為導向，加大城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)力度，盤(pán)活利用低效和閑置土地，形成土地要素從低質(zhì)低效領(lǐng)域向優(yōu)質(zhì)高效領(lǐng)域流動(dòng)機制，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級和城市更新。鼓勵引導園區存量土地發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)鏈和配套設施建設，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)整理騰退出的土地，優(yōu)先用于建設社區醫療、衛生、養老、教育等服務(wù)設施，完善城市和社區功能，提升城市宜居性。
（十八）加強信息互聯(lián)共享。積極推進(jìn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融、涉及建設用地使用權轉移的司法處置、資產(chǎn)處置等數據信息匯集和共享。土地使用權交易涉及國有資產(chǎn)的，應符合國有資產(chǎn)交易監督管理有關(guān)規定。國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥土地使用權轉移的，應征求自然資源規劃部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。加強涉地司法處置工作銜接，建立健全執行聯(lián)動(dòng)機制。人民法院在處置土地使用權前應充分了解該土地的權利狀況及出讓合同、租賃合同、劃撥決定書(shū)等用地批準文件約定的權利義務(wù)，自然資源規劃部門(mén)應配合人民法院調查工作，依法提供相關(guān)信息。
六、保障措施
（十九）加強部門(mén)協(xié)作。各地、各相關(guān)部門(mén)要充分認識完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的重要意義，按照部門(mén)職能職責分工，主動(dòng)作為，緊密協(xié)作，加強信息共享，做好人員、場(chǎng)所、經(jīng)費保障，健全服務(wù)和監管體系，形成“政府負責、部門(mén)協(xié)同、公眾參與、市場(chǎng)運作、公開(kāi)交易”的土地二級市場(chǎng)工作合力。
（二十）嚴格監督管理。強化交易事中事后監管，對違反有關(guān)法律法規規定或者不符合出讓合同約定、劃撥決定書(shū)規定的，不予辦理相關(guān)手續。對轉讓受讓方履約情況開(kāi)展“回頭看”，督促用地單位集約高效用地。對涉及簽訂監管協(xié)議或享受優(yōu)惠政策的工業(yè)、商業(yè)用地交易，市（區）政府（管委會(huì )）應當加大監管力度，對違約情況依法依規處置。推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系建設，打造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。
（二十一）突出創(chuàng )新導向。各地要結合實(shí)際，積極探索創(chuàng )新，加強政策研究，按照差別引導、分類(lèi)施策的原則，細化完善土地二級市場(chǎng)管理的配套措施，著(zhù)力破解土地二級市場(chǎng)管理工作中的“難點(diǎn)”和“堵點(diǎn)”問(wèn)題，促進(jìn)資源要素流通順暢，配置效率有效提升。加大對土地二級市場(chǎng)相關(guān)政策的宣傳力度，及時(shí)總結推廣典型經(jīng)驗和創(chuàng )新做法。合理引導市場(chǎng)預期，及時(shí)回應社會(huì )關(guān)切，營(yíng)造良好的輿論氛圍，提升社會(huì )各界依法依規和節約集約用地的意識，切實(shí)提高資源利用效率。