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- 發(fā)布日期：2022-10-08 09:44
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各市（區）人民政府，泰州醫藥高新區管委會(huì )，市各有關(guān)部門(mén)、單位：
《泰州市保障性租賃住房發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)市政府第8次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予印發(fā)，請認真遵照執行。
泰州市人民政府辦公室
2022年9月4日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
泰州市保障性租賃住房發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)
為有效解決新市民、青年人等群體的住房困難，不斷完善住房保障管理服務(wù)體系，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2021〕22號）和《省政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2021〕101號），結合本市實(shí)際，制定本意見(jiàn)。
一、指導思想
以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì )精神，認真貫徹落實(shí)習近平總書(shū)記對江蘇工作重要指示精神，全面貫徹新發(fā)展理念，堅持以人民為中心，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權房為主體的住房保障體系，全力解決在我市穩定就業(yè)的新市民、青年人的住房困難。
二、目標任務(wù)
將發(fā)展保障性租賃住房作為我市住房保障體系建設的重點(diǎn)任務(wù)，多主體、多渠道增加保障性租賃住房供給，“十四五”期間，全市新增保障性租賃住房供應套數不低于4000套（間），有效緩解新市民、青年人住房困難。
三、保障對象和標準
（一）保障對象。保障性租賃住房主要解決在本市生活和工作的無(wú)房新市民和青年人住房困難，優(yōu)先保障其中從事基本公共服務(wù)行業(yè)的人員，不設收入線(xiàn)門(mén)檻。
（二）房源籌集。堅持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，通過(guò)盤(pán)活、改建、新建等方式，將符合條件的存量閑置住房作為保障性租賃住房使用和管理，符合條件的人才房、公租房、集中租賃住房等納入保障性租賃住房管理。可以利用符合條件的非居住存量土地和房屋，新建、改建保障性租賃住房，有效增加供給，實(shí)現多主體投資、多渠道保障。
（三）面積標準。保障性租賃住房建筑面積原則上不超過(guò)70平方米。已經(jīng)開(kāi)工建設或者通過(guò)現有建成住房轉化的，可以按照現狀或者適當放寬建筑面積標準。新開(kāi)工建設的保障性租賃住房，原則上應當獨立成棟（幢）、可以封閉管理。
（四）租金標準。按照“可負擔、可持續”的原則，保障性租賃住房的租金標準按照投資主體不同分類(lèi)別確定：政府投資新建、改建保障性租賃住房，以及調整為保障性租賃住房的政府投資建設的公租房、經(jīng)濟適用房、安置房、人才房等，租金標準不得高于同地段同品質(zhì)住房市場(chǎng)租金水平的80%；市場(chǎng)主體新建或者改建保障性租賃住房，租金標準不得高于同地段同品質(zhì)住房市場(chǎng)租金水平的90%，年漲幅不得超過(guò)5%。市場(chǎng)租金指導標準由政府確定并公布。
四、支持政策
（一）落實(shí)土地支持政策
1．支持利用存量房改造。將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，可以改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，權屬不變，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地出讓價(jià)款。
2．支持利用存量土地建設。企事業(yè)單位利用依法取得使用權的土地建設保障性租賃住房的，土地變更用途，不補繳土地出讓價(jià)款，原劃撥的土地可以繼續保留劃撥方式。
3．支持利用產(chǎn)業(yè)園區配套用地建設。產(chǎn)業(yè)園區企業(yè)可以利用配套建設行政辦公及生活服務(wù)設施的用地，建設保障性租賃住房。產(chǎn)業(yè)園區內工業(yè)項目配套的行政辦公及生活配套服務(wù)設施用地面積占項目總面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高的部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區中各工業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或者建設面積集中起來(lái)，統一建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。
4．允許利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設。對確有租賃需求的，可以預先編制集體經(jīng)營(yíng)性建設用地計劃。農村集體經(jīng)濟組織可以通過(guò)自建或者聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)保障性租賃住房。建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
5．適當利用新供應國有建設用地建設。保障性租賃住房用地優(yōu)先安排，應保盡保，保障性租賃住房用地可以采取出讓、租賃或者劃撥等方式供應，主要安排在交通便利、需求量大的區域。以出讓或者租賃方式供應的，可以將保障性租賃住房?jì)r(jià)格及調整方式作為出讓或者租賃的前置條件，出讓價(jià)款可以分期收取。可以在新建普通商品住房項目中，按照一定比例配建保障性租賃住房。
（二）簡(jiǎn)化項目審批流程
保障性租賃住房項目建設主體向所在地保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組提出項目認定申請，項目所在地領(lǐng)導小組建立部門(mén)聯(lián)審機制，組織發(fā)展改革、自然資源規劃、住房城鄉建設、行政審批等職能部門(mén)對建設方案進(jìn)行聯(lián)合審查，符合保障性租賃住房條件的，項目所在地領(lǐng)導小組辦公室出具保障性租賃住房項目認定書(shū)，并向市保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組辦公室備案。
（三）加強財政資金支持
積極爭取中央、省級保障性租賃住房補助資金。各地可以根據本地實(shí)際情況，制定保障性租賃住房資金支持措施，加大資金支持力度。有條件的地區可以對保障性租賃住房建設項目給予貸款貼息。
（四）落實(shí)稅費政策支持
住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或者適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規模納稅人向個(gè)人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規模化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。保障性租賃住房建設項目免征城市基礎設施配套費。
（五）強化金融政策扶持
加大保障性租賃住房建設運營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(cháng)期貸款。支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持保障性租賃住房建設運營(yíng)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券，用于保障性租賃住房建設運營(yíng)。支持符合條件的保障性租賃住房項目發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
（六）執行民用價(jià)格標準
利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，用水、用電、用氣價(jià)格按照民用價(jià)格標準執行。對存在混合性質(zhì)情況的，應當分表計量；對于不具備分表計量條件的，由供用雙方協(xié)商混合用量比例，執行分類(lèi)價(jià)格。
五、監督管理
（一）嚴格準入和退出管理
項目在取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，納入保障性租賃住房規范管理，享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策。保障性租賃住房項目持續運營(yíng)期限不得低于五年，其中享受中央、省、市專(zhuān)項獎補資金的保障性租賃住房項目，持續運營(yíng)期限不得低于十年。運營(yíng)期間應當接受項目所在地市（區）住房城鄉建設部門(mén)的監督。
（二）強化建設管理
相關(guān)責任部門(mén)應當加強保障性租賃住房項目工程質(zhì)量、消防安全以及安全生產(chǎn)監管，加大監督檢查力度，實(shí)行全過(guò)程監管。保障性租賃住房項目要提供簡(jiǎn)約、環(huán)保的基本裝修，配備必要的生活設施，具備入住條件。集中式保障性租賃住房項目應當遵照《住房和城鄉建設部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關(guān)規定執行。
（三）規范租住管理
針對保障性租賃住房建設方式和建設項目的不同，分層分類(lèi)制定準入、退出的具體條件，明確具體保障標準。
保障性租賃住房項目面向基本公共服務(wù)行業(yè)等特定行業(yè)、特定對象出租的，用人單位應當配合項目運營(yíng)主體做好申請、配租、租金收繳、退出等日常管理工作；面向本單位、本系統職工出租的，用人單位應當做好日常管理工作。
承租對象不得破壞其承租的保障性租賃住房設施設備，不得擅自裝修或者轉租、轉借，也不得改變租住用途。獲得當地公租房保障或者取得當地其他產(chǎn)權型住房的，應當及時(shí)退出保障性租賃住房。
（四）加強權屬管理
保障性租賃住房項目應當整體確權，不得分割登記、分割轉讓、分割抵押，運營(yíng)期間不得上市銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售。涉及整體轉讓的項目，轉讓后原保障性租賃住房性質(zhì)和土地用途不變。其中，工業(yè)項目范圍內建設的保障性租賃住房應當與宗地內其他項目一并轉讓?zhuān)坏脝为氜D讓。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，如涉及征收拆遷的，仍按照原土地用途和取得方式進(jìn)行補償。政府投資建設的保障性租賃住房，以及公租房、經(jīng)濟適用房、安置房、人才房等調整作為保障性租賃住房的，不得上市銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售。
六、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導。市政府成立市發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組，統籌指導、協(xié)調推進(jìn)全市保障性租賃住房建設，領(lǐng)導小組下設辦公室，辦公室設在市住房城鄉建設局。各地要結合本地區實(shí)際，制定本地區支持發(fā)展保障性租賃住房的操作辦法，明確保障性租賃住房項目認定的申請條件、工作流程、辦理時(shí)限，落實(shí)好土地、稅收、財政、金融、項目審批等支持政策，積極引導市場(chǎng)主體參與投資建設運營(yíng)。各地要根據當地保障性租賃住房需求、房屋資源和人口流入情況，科學(xué)確定本區域保障性租賃住房“十四五”建設目標，并于每年11月上旬前形成下一年度保障性租賃住房年度籌集計劃，報市保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組。
（二）強化部門(mén)協(xié)同。各相關(guān)部門(mén)和單位要加強協(xié)作、相互配合、形成工作合力。住房城鄉建設部門(mén)要切實(shí)履行領(lǐng)導小組辦公室職能，加強統籌調度和組織推進(jìn)，強化施工現場(chǎng)安全管理和工程建設質(zhì)量監管，嚴格消防設計審查、驗收，建立健全房屋租賃信息服務(wù)及監督管理平臺，加強租賃市場(chǎng)監督管理；發(fā)展改革部門(mén)牽頭做好職責范圍內的項目立項審批、中央預算內投資爭取和管理、REITs試點(diǎn)申報以及市場(chǎng)租金指導標準制定等工作。財政部門(mén)負責做好中央財政資金、省級引導資金等資金支持政策的落實(shí)。自然資源規劃部門(mén)牽頭做好用地供應、規劃審批等工作。行政審批部門(mén)依法做好職責范圍內保障性租賃住房項目的立項、施工許可等工作。銀保監、稅務(wù)、供電、供水等部門(mén)和單位按照職責分別牽頭落實(shí)好資金引導、稅費減免、享受民用標準價(jià)格等支持政策。
（三）嚴格市場(chǎng)監管。加強對保障性租賃住房供應主體的市場(chǎng)監管，建立保障性租賃住房市場(chǎng)主體信用評價(jià)體系；加強保障性租賃住房監督檢查和合同登記備案管理，落實(shí)對已享受優(yōu)惠政策項目的備案要求；加強保障性租賃住房項目工程質(zhì)量安全監管，加大對未經(jīng)批準擅自改變用途等違法違規行為的查處力度。同時(shí)，對納入規范管理的保障性租賃住房及時(shí)兌現各類(lèi)政策資金，按照規定落實(shí)稅費優(yōu)惠政策。
（四）強化督導考核。市保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組辦公室按照《江蘇省保障性租賃住房監測評價(jià)辦法》，牽頭做好保障性租賃住房監測評價(jià)工作。各市（區）政府、泰州醫藥高新區管委會(huì )是各地保障性租賃住房工作的責任主體，市政府將發(fā)展保障性租賃住房工作納入各市（區）、泰州醫藥高新區以及市各有關(guān)部門(mén)（單位）的高質(zhì)量考核，以督查考核倒逼工作落實(shí)。對群眾滿(mǎn)意度低、工作進(jìn)展慢，或者被省級以上部門(mén)通報批評的地區和部門(mén)，予以通報批評，必要時(shí)由市政府進(jìn)行約談。